송도 학원가 (아파트 실투자 분석 공유)

송도 학원가에 위치한 아파트 투자에 대한 분석 내용을 공유하려 합니다. 저도 현재 매수를 고려 중이므로, 실질적으로 어떻게 분석을 하고 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 저의 생각과 분석 과정을 함께 알아보면서 여러분들도 좀 더 실질적인 투자 분석을 할 수 있는 방법을 얻으셨으면 좋겠습니다.

- 목차 -

• 아파트 분석표 
• 학원가 분석
• 일자리 및 향후 개발 
• 입주량 
• 결론

학생

아파트 분석표 

현재 투자 고려 대상인 힐스테이트 주상복합 3단지 아파트를 분석해 보았습니다. 50평 최근 실거래가 기준 8억 3천이며 전세 가격은 5억 2천으로 형성되어 있습니다. 매수하려면 최소 3억 1천만 원은 있어야 합니다. 아래 간단 분석표를 보면서 이야기하도록 하겠습니다. 

아파트 명	힐스테이트 주상복합 3단지
실거래 가격	8억 3천
전세 가격	5억2천
실 투자금(갭)	3억 1천
세대수	476세대
입주년차	11년도 (12년차)
평형	50평
교통	GTX B(예정) / 주안 송도선(교통망 발표)
학교	학원가 304개 / 신정초등학교 도보8분
일자리	○ 삼성바이오로직스 - 현 사원수 : 4,475명 - 1캠퍼스 : 1~3공장 가동 중 , 4공장 예졍(23년) - 2캠퍼스 : 1~4공장 운영 예정 ○ 셀트리온 - 현 사원수 : 2,187명 ○ SK 바이오사이언스 - 현 사원수 : 1,039명 ○ 송도 바이오클러스터 (2030년 예정) - 17만명 고용 창출 예정 (2030년 예정)
주변 환경	주상 복합 상권 밀집 지역(학원가 기준) 송도센트럴 파크 도보10분
상권	롯데마트 , 코스트코 , 홈플러스
개발예정	GTX B 광역 교통 6공구 : 입주 예정 8공구 : 입주함 9공구 : 개발 예정
입주량	향후 입주물량 많을것으로 예상 - 적정 물량 2,000세대 - 23년 ~ 25년 : 평균 6,000세대 입주 예정
비교 지역	안양 평촌 학원가 구축 아파트 평균 10억

학원가 분석

힐스테이트 주상복합 3단지 투자의 핵심 사항은 바로 학원가입니다. 안양 평촌 인근 학원가를 질적으로나 양적으로나 향후 앞지를 것으로 예상이 되며, 현재 건설 중인 신축 건물들이 완공되면, 학원가의 규모가 더욱 커질 것이라는 생각이 듭니다.

이 아파트는 이미 명문교육기관인 채드윅국제학교, 포스코 자사고, 신정중학교와 가까이 위치해 있습니다. 신정중학교는 2023년에 영재고 6명, 과학고 8명, 자사고 58명, 외고 36명을 배출한 명문 중학교입니다. 더불어, 포스코 자사고는 최근 2~3년 동안 서울대를 10명이나 보낸 학교입니다. 이는 튼튼한 학원가를 기반으로 공부할 수 있는 입지가 형성되어 있기 때문이라 생각합니다. 

일자리 및 향후 개발 

학세권이 형성되는 기준은 바로 부모들이 양질의 직업을 갖고 있기 때문입니다. 이미 송도는 바이오산업을 기준으로 양질의 일자리가 있으며 향후 지속적으로 발전할 가능성이 있습니다. 대표적으로 삼성바이오로직스입니다. 1 캠퍼스 4 공장은 이미 준공을 완료하여 가동단계를 시작하고 있습니다. (1 캠퍼스 4 공장: 관련 기사자료)

또한 향후에는 2 캠퍼스 건설이 25년도에 완공될 예정입니다. (2 캠퍼스: 관련 기사자료)

입주량 

투자를 준비하면서 입주량 부분이 가장 고민 중 하나였습니다. 송도 입주량이 많은 것이죠 아실 데이터를 살펴보니 2025년까지 지속적으로 6,000세대 이상의 입주량이 예상되고 있습니다. 하지만 부동산 투자는 장기적인 관점으로 접근을 해야 한다라는 제 지론으로 향후 안정화에 접어들게 되면 분명 빛을 바랄 것이다라는 분석입니다. 또한, 입주량에 따라 부동산 가격이 조금 떨어진 시기가 매수의 최적 타이밍이라는 생각도 해봅니다.

출처 : 지인

결론

힐스테이트 주상복합 3단지를 예시로, 송도 학원가에 대한 투자 계획을 세워보았습니다. 현재는 관망하며 가격을 지속적으로 확인하고 있습니다. 반드시 이 아파트가 아니더라도 송도 학원가에는 다른 아파트들도 많이 있습니다. 앞으로도 계속해서 분석을 진행할 예정이니, 다음 포스팅을 기대해 주세요. 다음에 뵙겠습니다~!