미아3구역 재개발 투자 상세 분석 보고서

1. 사업 개요 및 현황

본 투자 분석 보고서는 서울시 강북구에 위치한 미아 3 촉진구역 재개발 사업에 대한 종합적인 검토 내용을 담고 있습니다. 해당 사업지는 미아사거리역과 인접해 있어 우수한 교통 접근성을 보유하고 있으며, 현재 관리처분인가가 완료된 상태로 조만간 이주가 시작될 예정입니다.

미아3구역

2. 투자 구조 상세 분석

분양가 구성

조합원 분양가는 다음과 같이 책정되어 있습니다:

가. 25평형: 6억 3천만원

• 실투자금액: 4억 중반 (무이자 승계 조건)
• 프리미엄: 3억 중반 수준

나. 33평형: 7억 4천만 원

• 실투자금액: 6억 중반 (무이자 승계 조건)
• 프리미엄: 3억 중반 수준

다. 금액표

타입	조합원 분양가	세대수
39타입	4억 1,600만원	70가구
42타입	4억 4,650만원	83가구
53타입	5억 4,850만원	58가구
59타입	6억 360만원	439가구
74타입	6억 9,340만원	106가구
84타입	7억 4,200만원	278가구
105타입	10억 7,900만원	1가구
118타입	12억 1,100만원	2가구

미아 3 재정비촉진계획 변경 내용 비교(24년 7월 총회)

구분	변경 전	변경 후
용적률	229.6%	235.5%
건폐율	26.09%	25.16%
층수	29층 (12개동)	29층 (11개동)
총가구수	1,037세대	1,003세대
39타입	70가구	142가구
42타입	83가구	-
53타입	58가구	122가구
59타입	439가구	188가구
74타입	106가구	82가구
84타입	278가구	410가구
102타입	-	54가구
105타입	1가구	-
118타입	2가구	5가구

자금 조달 구조

이주비 대출은 감정가의 100%까지 가능하며, 이는 다음과 같이 구분됩니다:

무이자 대출: 전체 이주비의 60%

• 투자자 부담 최소화
• 자금 운용의 효율성 증대

유이자 대출: 전체 이주비의 40%

• 예상 금리: 6~7% 수준시장
• 금리 변동에 따라 조정 가능

중도금 납부 조건은 0/0/100%로 설정되어 있어, 잔금 시점에 일시 납부하는 구조입니다. 이는 투자자의 초기 자금 부담을 크게 경감시켜 주는 요소입니다.

3. 투자 특징 및 기회 요소

본 사업의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다:

매도자 특성

• 고령자 비율이 높아 이주비 대출 관련 협조 가능성 높음
• 투자자 유리한 조건 협상 기회 존재

평형 전환 기회

• 25평형 신청자의 33평형 전환 가능성
• 권리가 차이에 따른 투자 기회 존재

저평가 요소

• 관리처분인가 시점 기준 시장 대비 저평가 상태
• 향후 가치 상승 잠재력 보유

4. 수익성 검토

완공 후 예상 금액 및 주변 시세 비교:

인근 단지 시세

• 길음 센터피스: 현재 14억 원
• 롯데클라시아: 현재 14억 원 (과거 최고가 16억 원)

예상 투자수익은 평형별로 4~5억 원 수준으로 분석되며, 이는 주변 시세와 개발 호재를 고려할 때 달성 가능한 수준으로 판단됩니다.

5. 입지 환경 종합 분석

교통 인프라

뛰어난 대중교통 접근성을 보유하고 있습니다

지하철

• 미아사거리역 인접
• 우이신설선, 삼양사거리역 이용 가능
• 동북선 개통 예정으로 교통 여건 개선 전망

미아뉴타운 교통

생활 인프라

반경 1km 이내에 다양한 생활 편의시설이 집중되어 있습니다:

쇼핑/문화시설

• 롯데백화점 및 현대백화점
• 이마트 2개 지점
• CGV 등 문화시설

생활인프라

교육 환경

우수한 교육 인프라를 보유하고 있습니다:

학교 현황

• 명문 사립 영훈 초중고 소재
• 초등학교 4개, 중학교 3개, 고등학교 2개 인접

자연환경

쾌적한 주거환경을 제공하는 자연환경이 인접해 있습니다:

녹지 공간

• 북서울꿈의 숲 도보 10분 거리
• 쾌적한 주거 환경 조성

6. 미래 가치 및 성장 잠재력

강북구 전체가 재개발을 통한 대규모 도시 정비를 진행 중입니다. 특히 장위/길음 뉴타운과 미아 뉴타운의 개발이 완료되면 주거환경이 획기적으로 개선될 것으로 예상됩니다.

실제로 인근 장위 6 구역의 경우:

분양 실적

• 일반분양가 12억 원 기록
• 1순위 청약경쟁률 35:1 달성

이는 해당 지역의 높은 수요와 미래 가치 상승 가능성을 보여주는 중요한 지표입니다.

7. 투자 금액 분석표

구분	25평형	33평형
초기 투자금액	4억 5천만원	6억 5천만원
이주비 대출구조	무이자(60%): 3억 7천만원
	무이자(60%): 4억 4천만원
조합원 분양가	6억 3천만원	7억 4천만원
예상 금액	9억원	11억원

투자 위험도 분석

초기 자금 부담

• 이주비 대출 100% 가능으로 초기 부담 완화
• 중도금 0/0/100% 구조로 자금 운용 효율성 높음

예상 수익성

• 25평형: 길음 센터피스 14억 원 - (분양가 6.3억 원 + 프리미엄 3.5억 원) = 약 4.2억 원 수익 예상
• 33평형: 길음 센터피스 14억 원 - (분양가 7.4억 원 + 프리미엄 3.5억 원) = 약 3.1억 원 수익 예상

투자 안정성

• 미아사거리역 인근 우수한 입지
• 주변 시세 대비 저평가 상태로 상승 여력 충분

※ 상기 수치는 현재 시장 상황을 기준으로 한 예상치이며, 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.